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2015年温哥华地区的房地产市场之火

刚刚过去的2015年,对于温哥华的房地产市场而言,作为及其不平凡的一年,已经写进了历史。这是在全球范围内,经济衰退、战事频仍、危机四伏的背景下产生的,充分显示了在这纷乱的世界上,社会安定、环境优良、资源丰富的加拿大有着巨大优势。

回顾与展望:

新年伊始,大家一定会问,目前市场的态势如何?什么原因造成的?今后的市场会怎样?就这几方面的问题,我们来分别看一看。

2015年市场的三大特征:第一,价格系统持续上升。在一年的时间段内,全地区的价格系统一直在不停歇地上升,每个月都在创造历史新高,尤其是到了下半年,价格系统在加速上行。第二, 上市房源持续递减。上半年的时候,每个月的市场房源存量一直维持在12,000套以上,到了7、8、9这三个月就已经不足11,000套了,10月份就跌破了10,000套整数关,11月份为8,000套,到了年底,就只剩下6,000套了,供求关系愈发趋紧。第三, 独立屋价格疯狂飙升。独立屋是过去一年来市场的最大亮点,全地区的独立屋指标价格全年上升了24.3%,平均每个月上升两个百分点,而且这种上升具有极大的普遍性,就是说,几乎每个城区或社区独立屋的涨幅都差不多。

2015年市场升势有三大成因:第一,国外热钱滚滚流入。以往我们经常说,国外资金的作用是局部的。但是,反观2015年,外国流入的资金势如洪水猛兽,大有排山倒海之势,以美国和中国为最。第二,本地卖家惜售观望。随着市场价格的逐步抬高,明显的上升趋势已经被人们所接受,每个月1到2个百分点的升幅,使得卖家们开始观望惜售起来,造成了市场房源的紧缺,供求关系紧张。第三,利率汇率推波助澜。一方面,过去一年来的房贷利率一直持续在低位,各大银行为了争取客户资源,相继推出了愈发优惠的利率组合,相对增加了房屋买家的购买力。另一方面加币的汇率频创新低,这种情况是在美元持续走强的背景下发生的,给外国资金的流入找到了非常合适的借口。

目前的市场行情还能走多远:老张认为,此轮行情已经走完大部,应该在60%至70%之间,原因有如下五个:第一, 技术走势方面,北美的房地产市场有一个“潜规则”,每5至7年为一个周期。上升期最多能够维持5年,其后是1至2年的调整期。此轮上升行情自2013年年初开始至今,已经走完了3年,理论上我们最多还有2年的上升期。第二,供求关系方面,房源紧缺一定是暂时的现象,再过几个月,上市房源会逐渐增多,供求关系会趋缓,市场的上升速度和幅度将会受到遏制,这种市况的发生需时1至2年。第三,加元利率方面,长期的低利率这种状况不可能维持很久,加之美国已经开始加息,加拿大紧随美国的金融政策是历史惯例,所以,加拿大的加息有可能在1至2年内发生。第四,加元汇率方面,加元的汇率不可能长久地维持在如此低位,年底年初的时候,许多专业机构都给出了预测,2016年的下半年,石油危机应有所缓解,石油价格将会反弹,加元的汇率将开始上升,客观上将有效地降低外资流入的速度。第五,来自中国的热钱虽然还是热流滚滚,但中国政府对外汇的管制已经在逐渐加强,这将在未来的一至两年内发生巨大作用,华人的购买力将受到很大的影响。

市场综述:

在成交量方面,12月份的总成交量为2,827套,而当月的上市量只有2,027套,当月成交量与当月上市量的比值(当月销量比)高达139.47%!这是过去10年来当月销量比的最高值, 可见供求关系已经紧张到了极点。温哥华地区房地产协会的报告显示,2015年全年各类房屋的成交总量是全地区有史以来的最高值,达到了42,326套,比2014年增加了27.8%,比2013年增加了48.4%。

在成交价方面,12月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$760,900,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第19个月。综合指标价格比去年同期上升了18.9%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,248,600,比去年同期上升了24.3%,表现异常抢眼。

人气指标方面,12月份的总销量比达到了46.9%,这是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第9个月。销量比是一个最为关键的数据之一,它直接反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。46.9%这个销量比值,是过去10年来的最高值,表明目前市场的人气极其旺盛,全地区的房地产市场目前是一个极端的卖方市场。

除了当月销量比、总销量比和各类指标价格屡创新高之外,我们需要特殊注意的还有一个数据,就是是独立屋的成交均价。目前独立屋的成交均价已经高达$1,647,267,这表明独立屋市场方面,中高价的房源交易量在不断上升,带动着整个独立屋市场的价格系统持续向上。

市态趋势:

过去3年来,市场一直持续着上升态势,近几个月更是在加速上升。实际上,目前市场的态势就是在持续着年初以来的超级热度,这样一个市场大环境已经被所有的入市者认可。所有关心房地产市场的人们都已经明确地看到,市场在不断地上升,而这种上升已经扩展到了全地区的范围,具有极大的普遍性,毫无热点区域可言。这就是趋势,是谁也改变不了的事实。在各个城区和社区内,多方竞价购买独立屋已成常态。

我们经常说,要认清趋势,不可与趋势作对。既然市场上升的趋势已然摆在所有人的面前,大势所趋的情况下,顺势而为就理所应当了。

过去一个月内发生的两例重大事件会对温哥华地区的房地产市场产生影响。第一,中国股市的动荡和人民币的大幅贬值,将引发区域性的金融风险。人民币愈发国际化,贬值的压力就会越大。人民币大幅贬值之时,热钱流向海外的速度会大大加快,短期内会推动大温地区的市场。第二,伊朗和沙特的冲突,有可能再度引发海湾危机,局部战争的风险会使得当地更多的人寻求移居海外,加拿大的优势将更加突出。这些都会对大温地区的房市起到推波助澜的作用。

关键数据:

销量比:销量比(当月的成交总量和当月市场的总存量之比)是衡量房地产市场的人气指标,它明确地标注着市场的成交速度,即当月成交量和上市总量的关系。由于卖方市场的原因,除了1、2 月份之外,2015年每个月的总销量比都很高:2015年3月份的销量比为32.8%,4月份这一比值为33.6%,5月份为32.9%,6月份的销量比居然达到了35.9%,7月份的销量比居高不下,高达34.6%,8月份也维持在30%以上,达到了30.9%,9月份同样保持在31%,10月份高达38.1%,11月份更是超越了40%,达到了43.5%,而刚刚过去的12月份竟然达到了46.9%!连续10个月销量比超过了30%!市场呈现着狂热的态势。

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为5.3%,过去一年来的涨幅达到了26.1%,保持着全地区的领先地位,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为5.1%,全年升幅为24%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为5.4%,一年来的总体涨幅更是达到了28.6%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为4.8%,全年度上升了24.4%,表现上乘;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为7.2%,为全地区华人区域之最,全年总体上升的幅度为26.3%,不负众望;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为4.6%,全年升幅为18.4%较之大温的中心区域略逊一筹。

市况要点:

1.  石油危机愈演愈烈,油价持续下跌,抑制着加元的汇率,这种态势强烈地吸引着海外资金,尤其是来自中国的热钱在大温地区购置产业,因为加元的低汇率大大地拉低了华人在加拿大的购房成本。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行依然保持利率不变,实行低息政策,以刺激经济发展。目前的房贷利率处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。

3.  各大银行近期陆续推出了超低房贷利率计划,以吸引客户,增加本行的竞争力,这些措施客观上增加了市场买家的房屋购买力。

4.  大温地区本地人在市场内交易愈发活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的小型独立屋等强烈地吸引着买家。

5.  来自美欧等国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价时有发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。

6.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定升高,带动着温哥华地区独立屋成交均价屡创历史新纪录。

7.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。

8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

9.  新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了一线生机,也在推动者商业地产市场。

10.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

11.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场。除少数新楼盘热销之外,滞销楼盘与日俱增,新楼盘的价格战和促销战此起彼伏。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘价位十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

12.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购已成常态,且逐步向北温、高贵林、兰里、三角洲等市场外围扩展。

13.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋已经成为年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里南部、兰里中部等地房源日渐紧俏。

14.  TPP协议的草签,将形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

15.  中国宣布人民币明年10月将正式加入SDR,增大人民币贬值压力的同时,会加快国人资金流向海外的速度。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在北温哥华,涨幅为9.1%,其次是列治文,涨幅为7.2%,第三是高贵林,涨幅均为6.6%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是西温哥华,涨幅为10.2%,其次是温哥华东区和东本拿比,涨幅均为7.7%,第三是温哥华西区,涨幅为6.3%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是温哥华东区,涨幅为 12.5%,其次是温哥华西区,涨幅为10.3%。然而市场总是涨跌互现的,3个月来累计跌幅最大的是东本拿比的城市屋市场,跌幅为3.9%。

地处大温地区边缘的Tsawwassen和Ladner,独立屋房价在过去的一年来,已成异军突起之势。过去三个月的涨幅分别是9.9%和8.6%,全年的涨幅更是分别达到了32.2%和30.0%,为全地区之冠。这种态势与即将启动的跨河大桥项目息息相关。

观察结论

2015年12月的市场供求关系更加紧张,市场房源的总存量极低,价格系统在全年的范围内持续上升。房市的辉煌给大温地区乃至全省带来了极大的经济活力。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情至今,价格系统在上升通道中已经稳定上行了2年零11个月,新的高点依然可期。

老张之言,仅供参考。

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